Beim Erwerb einer Immobilie in Österreich fallen zusätzlich zum reinen Kaufpreis gesetzlich geregelte Nebenkosten an. Diese sind genauso wie die zusätzlichen Sonderwünsche und neu zu erwerbende Einrichtung ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Gesamtinvestition und sollten von Anfang an in Ihrer Finanzplanung berücksichtigt werden. Um Ihnen volle Transparenz zu bieten, schlüsseln wir hier die einzelnen Posten detailliert für Sie auf und erklären sie möglichst einfach.

Kaufpreisnebenkosten im Detail:

• Grunderwerbsteuer (GrESt): 3,5 %
  Dies ist eine einmalige, staatliche Verkehrssteuer für den Erwerb von Immobilien. Sie wird vom Wert der Gegenleistung (Kaufpreis inkl. eventueller weiterer Leistungen) berechnet und ist an das Finanzamt zu entrichten.
• Grundbücherliche Eintragungsgebühr: 1,1 %
  Damit Sie rechtlich als neuer Eigentümer Ihrer Immobilie anerkannt und geschützt sind, muss Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Für diesen offiziellen, hoheitlichen Akt erhebt das zuständige Bezirksgericht diese Gebühr.
• Vertragserrichtung & Treuhandabwicklung: ca. 1,5 % – 1,8 % zzgl. 20% USt. + Barauslagen
  Ein Immobilienkauf vom Bauträger ist ein hochgradig regulierter Prozess, der Ihnen maximale Sicherheit bietet. Die Kosten für den Vertragserrichter decken den gesamten rechtlichen und treuhänderischen Prozess ab.
  • Aufgaben des Vertragserrichters:
    In diesem Projekt wird ein von uns mandatierter, erfahrener Rechtsanwalt den Kauf- und Bauträgervertrag nach den strengen Vorgaben des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) errichten. Dies ist Ihr entscheidender Schutz: Der Kaufpreis wird dabei nicht auf einmal, sondern nach einem gesetzlich festgelegten Ratenplan bezahlt, der sich exakt am Baufortschritt orientiert. Der Anwalt verwaltet diese Zahlungen über ein gesichertes Treuhandkonto und gibt die Raten erst frei, wenn der jeweilige Bauabschnitt von einem unabhängigen Gutachter bestätigt wurde.
  • Unterschrift & Beglaubigung:
    Alle Kaufverträge müssen notariell beglaubigt unterschrieben werden. Dies geschieht zur Rechtssicherheit bei einem Notar Ihrer Wahl.
  • Barauslagen:
    Zusätzlich zum Honorar fallen Barauslagen für Gerichtsgebühren, Porto und weitere administrative Kosten an.
• Eintragungsgebühr für Pfandrecht: (nur bei Kreditfinanzierung)
  Wenn Sie zur Finanzierung einen Bankkredit aufnehmen, verlangt die Bank als Sicherheit die Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch.
  • Höchstbetragshypothek:
    In Österreich ist es üblich, das Pfandrecht nicht nur über die reine Kreditsumme, sondern über einen höheren Betrag (z.B. 120-130% der Kreditsumme) eintragen zu lassen. Dies gibt der Bank Sicherheit für Zinsen und eventuelle Nebenkosten und Ihnen die Flexibilität für zukünftige, kleinere Kreditaufstockungen ohne erneute Grundbuchkosten. Die Gebühr von 1,2 % wird von diesem eingetragenen Höchstbetrag berechnet.
  • Darlehenshypothek:
    Im Gegensatz zur Höchstbetragshypothek welche als Sicherheit für neue Projekte und weitere Finanzierungen herangezogen werden kann ist die Darlehnshypothek welche durch Bausparkassen und Förderstellen verwendet wird immer an die ursprungsfinanzierung gebunden.

Anerkannte Sicherheiten und deren Bewertung in der Praxis:

• Wertpapiere (Aktien, Fonds):
  Ein Depot kann als Sicherheit verpfändet werden. Banken nehmen hierbei aufgrund der Kursschwankungen der Wertpapiere, einen Sicherheitsabschlag ("Beleihungsabschlag") an und dürfen nur 50% bis 70% des aktuellen Kurswertes als Sicherheit ansetzen.
• Lebensversicherungen:
  Bei klassischen Lebensversicherungen ist der aktuelle Rückkaufswert die relevante Größe. Bei fondsgebundenen Policen wird dieser Wert oft zusätzlich mit einem Abschlag bewertet.
• Bausparverträge:
  Ein Bausparvertrag dient oft als positives Signal und kann bei Zuteilung als Sicherheit hinterlegt werden. Auf eine Verpfändung wird in der Regel aber aufgrund der geringen Ansparsummen im Verhältnis zu den Wohnbaukrediten verzichtet und eine reine Auszahlungsvormerkung kann durch die Banken nicht bewertet werden.
• Sparbücher/Sparkonten:
  Eine Sicherstellung eines Sparkontos/Sparbuches ist selten für Sie als Kunden sinnvoll. Da Sie in der Regel für Sparguthaben einen niedrigeren Zinssatz erhalten als sie für einen Kredit zahlen müssten.
• Private Darlehen:
  Ein Darlehen aus dem privaten Umfeld reduziert zwar Ihren benötigten Bankkredit, die Raten dafür müssen aber in Ihrer Haushaltsrechnung als zusätzliche monatliche Belastung berücksichtigt werden, um eine realistische Einschätzung Ihrer Leistbarkeit zu gewährleisten.

Die Simultanhypothek (für Eigentümer mehrerer Liegenschaften)

Sollten Sie bereits Eigentümer einer oder mehrerer (teilweise) lastenfreier Liegenschaften sein, können Sie die sogenannte Simultanhypothek nutzen. Dabei wird das Pfandrecht für Ihre neue Finanzierung auf mehrere Ihrer Liegenschaften gleichzeitig eingetragen.

Besicherung durch Dritte (z.B. durch die Familie)

Eine gängige und wirkungsvolle Methode, um die Finanzierung auf ein solides Fundament zu stellen, ist die Besicherung durch eine Immobilie, die einer dritten Person gehört (z.B. den Eltern). In diesem Fall spricht man von einer Drittpfandbestellung.

Wie funktioniert das? Auf der lastenfreien Immobilie des Dritten (z.B. des Vaters) wird eine eigenständige Höchstbetragshypothek zugunsten Ihrer finanzierenden Bank eingetragen. Diese zusätzliche Sicherheit reduziert das Risiko für die Bank massiv, was oft zu besseren Konditionen oder der Ermöglichung der Finanzierung bei geringerem Eigenkapitalanteil führt.

Die Haushaltsrechnung: Was von Ihrem Einkommen übrig bleibt

Bevor eine Bank eine Kreditzusage erteilt, führt sie eine detaillierte Haushaltsrechnung durch. Dabei wird Ihr verfügbares Einkommen Ihren gesamten monatlichen Ausgaben gegenübergestellt. Eine Finanzierung ist nur dann tragbar, wenn am Ende ein positiver Saldo verbleibt. Unser Rechner bildet diesen Prozess stark vereinfacht für Sie nach.

• Laufende Wohnkosten:
  Diese beinhalten die allgemeinen Betriebskosten der Anlage (Verwaltung, Instandhaltung, Gemeindeabgaben etc., in Österreich inklusive Heizkosten), die von uns mit ca. € 3,50/m² angenommen werden, sowie Ihre individuellen Stromkosten (ca. € 0,80/m²).
• Weitere Fixkosten:
  Wir berücksichtigen Pauschalen für Mobilität (pro erworbenem KFZ-Stellplatz) und Kommunikation (Internet, TV, Telefon). Entscheidend ist hier auch die Angabe Ihrer bereits bestehenden Raten für andere Kredite oder Leasingverträge.
• Lebenshaltungskosten (statistischer Warenkorb):
  Dies ist der größte Posten. Banken verwenden hier standardisierte Pauschalen, die von der Statistik Austria abgeleitet werden, um Ihre Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Freizeit etc. zu schätzen. Unser Rechner nutzt realistische Werte, die sich an der Anzahl der in Ihrem Haushalt lebenden Personen orientieren.

Die entscheidende Absicherung: Schutz für Ihre Familie und Ihre Investition

Eine solide Finanzierung wird erst durch die richtige Absicherung gegen unvorhersehbare Ereignisse wirklich sicher. Diese Versicherungen sind nicht nur eine formale Anforderung vieler Banken, sondern vor allem ein fundamentaler Schutz für Sie und Ihre Familie.

• Ablebensversicherung (Risikolebensversicherung):
  Dies ist die wichtigste Absicherung für Ihre Familie. Im tragischen Fall des Ablebens eines Kreditnehmers zahlt die Versicherung die offene Kreditsumme ganz oder zu einem großen Teil zurück. So stellen Sie sicher, dass Ihre Hinterbliebenen nicht nur mit einem emotionalen Verlust, sondern auch mit einer erdrückenden Schuldenlast konfrontiert werden und das Zuhause gesichert ist. Wichtig zu wissen ist, dass bei einer reinen Ablebensversicherung am Ende der Laufzeit keine Auszahlung erfolgt, wenn der Versicherungsfall nicht eingetreten ist. Als Alternative gibt es die kombinierte Er- und Ablebensversicherung, die zusätzlich einen Sparanteil aufbaut.
• Haushalts- & Haftpflichtversicherung:
  Während die Gebäudeversicherung Schäden am Haus abdeckt, schützt die Haushaltsversicherung Ihr persönliches Eigentum gegen Risiken wie Feuer, Einbruch oder Leitungswasserschäden. Fast immer inkludiert ist die private Haftpflichtversicherung, die Sie vor den finanziellen Folgen von Personen- oder Sachschäden schützt, die Sie versehentlich verursachen (ausgenommen KFZ-Unfälle). Achten Sie hier auf einen Einschluss von "grober Fahrlässigkeit".
• Unfall- & Berufsunfähigkeitsversicherung:
  Ein schwerer Unfall oder eine Krankheit kann zu langfristiger Arbeitsunfähigkeit und damit zu einem erheblichen Einkommensverlust führen. Eine private Unfall- oder Berufsunfähigkeitsversicherung bietet in einem solchen Fall eine entscheidende finanzielle Unterstützung (z.B. als monatliche Rente). Dies ist nicht nur für den Kreditnehmer selbst relevant, sondern auch zur Absicherung des Pflegebedarfs von Familienangehörigen, um die finanzielle Stabilität der Familie zu wahren.